房子终于过完户了，呵呵，到这一步房子才真正属于我们，尽管房本还没到手。买房是很痛苦的事情，但想到即将入住属于自己的房子，这点苦又算啥呢？这些天已经有不少朋友向我咨询二手房买卖流程的事情，这不明摆着让我赶快写系列三嘛。尽管这些天几个难缠的客户问题把我折腾死了，不过时间就像牛奶，只要愿挤总会有的，于是乎，系列三新鲜出炉啦。

买卖流程大概分以下七步：

一. 检验房屋

在签订合同之前，一定要查验房子的真实性。没有房本或者产权不清晰的房子建议大家不要买，这样的房子风险很大，就算房子本身没问题，在办理贷款过户的时候也会遇到很多意想不到的麻烦。中介都会忽悠你房子没问题，但是动则上百万的事情，还是自己查清楚为好，在不确定之前不要盲目出手，切忌资金安全才是最重要的。

二. 砍房价

在确保房子真实性的情况下，你可以交意向金让中介去谈价格，但一般情况下他谈不到你期望的结果。这个时候中介就会使劲忽悠你，当然也会忽悠房东，最终目的就是让双方各让一步成交。看中房子的时候，就要给房价设个上限，就是高于这个价格坚决不买。所以此时不管中介怎么忽悠，你一定要坚持住，谈不到你要的价格就不买。让中介去搞定房东让他降价，如果实在不降的话，就让中介降低中介费。不过现在是二手房小阳春，房价尤其难谈，如果房子你确实非常喜欢且价格也能接受，就拼命谈中介费，能谈多少是多少，毕竟是自己的血汗钱啊。

三. 签订合同

一切谈定之后就开始签合同，它是购房流程中最重要的一步。签合同的时候，中介都会让你签他们准备好的合同，这份合同比较简单，很多事项都没约定，因此签之前建议下载一份《北京市存量房屋买卖合同》研究一下，这是北京市标准的网签合同，基本上考虑全了二手房买卖过程中的各种风险。在签合同的时候就可以参照它，把里面没有约定的且你认为以后很可能出问题的各种事项都写进合同补充协议里。举个例子，我一个同事购房的时候房东承诺家具全送，他觉得房东人还不错就没有写在合同里，结果后来房东反悔不给了，搞得他相当郁闷。总之一句话，合同越详细越好，把能想到的都写上，不过当然也要双方同意才行。

四. 支付首付款

在支付首付款之前，一定要见到房东的房本原件。在签订合同的时候会约定先支付房价*10%的首付款，剩余首付款过户当天给，前提是房东房贷已经还清。如果房东有尾款要还，一般都会要求你先用首付款帮他结清尾款。首付款支付方式有很多，可以以现金、转帐等方式直接给房东，也可以走资金监管这种最安全的方式，但现在房东能同意的很少，如果能保证房子的真实性，直接给房东也没事，不过一定要他写收条。对于用首付款帮房东还尾款的情况，尾款这笔钱不能直接给房东，在中介的陪同下和房东一起去他的贷款银行把钱直接转到他的贷款帐户，以防止房东挪用这笔钱。

五. 申请贷款

现在的房东基本上都能同意公积金贷款，虽然相比商贷要多交不少税，但是贷款利率低且还款方式自由，所以能用公积金就用吧。公积金贷款主要有两步：初审和复审（面签）。初审需要买卖双方到场（到公积金管理中心），买方需要准备的材料有：身份证原件，户口本首页、本人页原件和学位证书原件，其他材料由中介公司或担保公司准备。初审完之后评估公司就会去做评估，等评估报告出来之后就会通知你去复审，期间需要5-7个工作日。复审不需要房东到场，买方带好身份证原件、户口本本人页原件，和担保公司一起去公积金管理中心签字就行。

公积金贷款会涉及如下两项费用，直接交给公积金管理中心。

1. 评估费: 贷款额/0.8*0.3%，最低收费300元，最高收费1500元。

2. 担保服务费: 贷款额/0.8*0.3%。

另外，你还得给中介或担保公司一笔贷款服务费，这个可以使劲砍，我们就给了3000给担保公司。

六. 过户

贷款复审完之后就可以过户了，这应该是最值得高兴的一天，因为房子开始真正属于你了。过户带上身份证就可以，过户当天需要先去地税局交纳如下税种，可以刷信用卡。

1. 契税

90平米以下：贷款额/0.8*1%; 90平米以上：贷款额/0.8*1.5%。契税是必须交的，单据要保存好，以后提取公积金的时候会用。

2. 个税

没满5年的需要交纳个税，为贷款额/0.8*1%。5年是以房本、购房发票和契税发票中时间最早的来算。很多时候房本没满5年，但购房发票已经满了，这样就不用交纳个税了。我们的房子购房发票差2月满5年，心那个疼啊。

3. 营业税

2年以上免征，未满2年的按照现在购房价格减去房东当初购买价格后的差额征收营业税。

七. 收房

过完户之后公积金管理中心见到契税发票和领证（房产证）通知单就会在7-10个工作日放款，房东收到尾款之后就可以要求他交割房屋。房屋交割时确保他把这些费用都结清：物业费、采暖费、水费、电费、燃气费、电话费和有线电视费，同时要求他把公共维修基金发票给你。还有一点要注意，让他把户口尽快迁走，这样你才能落户，为防止房东赖着不迁的情况，你可以在合同里约定多长时间之内必须迁走，否则按天给你赔偿。

到此，辛苦的买房历程就算结束了，但紧接着痛苦的事情又来了，装修新家。痛苦并快乐着，这就是我最大的体会。